| 一、土地空转的背景 浦东开发开放是跨世纪的宏大工程，作为全国最大的开发区，浦东新区开发资金需求量大，按照国外开发区的一般经验，每平方千米土地的基础开发投资约在1亿美元左右，而浦东新区作为一个人口密度高、规划层次高的地区，其人口、企业的动迁量远高于其他开发区，土地基础开发的单位面积的成本已接近甚至超过亚太地区的部分开发区，兼以浦东新区身负长江经济带“龙头”和90年代中国对外开放枢纽的重任，必须建设支撑其功能地位的国际航空港、国际深水港、国际信息港等，以及大桥、地铁、轻轨、隧道等越江交通工程，更需要巨额投资，由于国家财力有限，不能够依赖国家财政支持土地开发，这就要求浦东新区必须在开发初始即实行土地有偿使用制度，走以地集资，滚动开发之路。 二、土地空转的运作 浦东新区借鉴深圳和虹桥开发区土地开发的经验，成功地运用在浦东新区重点小区中，为启动重点小区的土地开发，创造性地实施“土地空转，滚动开发”举措，通过将新区农村地区的土地预征后，确定土地的出让价格，成片出让给各重点开发小区，作为政府对重点小区开发公司的资本投入，从而在坚持土地有偿使用的前提下，解决了土地成片开发的启动资金。所谓土地成片“空转”，也就是政府确定土地出让价格后把土地出让给各大开发公司而缓收土地出让金的一种相当灵活的有偿使用方式。 其操作程序为： （1）财政投入。政府为实现重点小区的开发目标，以拟出让土地的出让金总额为国家股本投向重点小区开发公司，以扶植企业启动，待土地增值后，以政府投入的比例参加分红。 （2）支票转让。重点小区开发公司在得到政府以土地出让金总额为股本的财政投入资金支票，即向土地管理部门受让土地使用权，合同签署后，以刚从政府那里获得的资金转给政府（支票转让）。 （3）收入上交。土地管理部门把土地使用权出让后收交的出让金（财政支票），上交给财政部门。 （4）土地到位。重点开发小区通过“空转”得到了土地。此时的土地是有价值的土地，经过“七通一平”的开发可以转让、出租和抵押。 土地成片“空转”从政府对国有开发公司投资的角度来看，是实实在在的投入，也就是实物投入；而从国有开发公司向政府交纳的出让金来看，是“空转”的，只是政府财政部门开出了一张资金支票，在国有开发公司手里转了一下，再作为开发公司有偿使用土地应交的出让金交给政府土地管理部门，最后还是转还给政府财政部门，也就是政府没有拿出一分货币而向开发公司投入了一大笔资金，开发公司也没有交纳一分货币而获得了一大片可以有偿转让的土地。土地“空转”与土地划拨的最大区别在于，划拨的土地不能够有偿转让、出租和抵押，空转的土地却能够经过开发后进入土地二级市场。 1991年-1995年浦东新区共空转出让土地63.24平方千米，占同时期土地出让总面积的87%左右。各重点开发小区的土地通过“空转”形式，国有土地使用权折价入股使国有土地资本转化为金融资本。在这一过程中，政府的实际收益已经远远超过了土地成片空转折算的几十亿土地出让金。通过土地空转，滚动开发产生了数十平方公里繁荣的城区，积累了土地滚动开发的建设资金，以土地的有偿使用突出了土地的资本价值，引起国内外大量投资者的开发兴趣，不但以土地吸附浦东开发亟需的大量资金，而且集聚了一大批规模可观的长期投资项目，通过实施确立重点、区分功能、有限目标的开发指导战略,集中规划建设区位好、综合效益高的地段，使这些地段的土地得到最好的基础设施配套，并由重点小区集中开发经营实行了土地实转、批租空转、成片出让、滚动开发的启动投资的战略。 三、土地空转的意义 “土地空转，滚动开发”这一创举实现了浦东新区以地集股、以地融资、以地招商、以地抵押、全方位土地批租，从而形成支撑浦东新区土地开发的三大机制，即形态开发与功能开发相结合的规划先行机制；土地资本与金融资本相结合的滚动开发机制；基地开发与轴线开发相结合的集中建设机制。 通过“土地空转，滚动开发”形式，使拥有土地资本的国有开发公司实现了自我积累、自我发展，创造了支撑土地滚动开发的几种形式，即： 以地合资——开发公司以其土地资本作为注册资本，与中外银行等合资，以土地资本与金融资本相结合，从而获得启动开发资金； 以地集股——开发公司以拥有的土地资本以及合资单位注入的资金，再组建股份公司，大量吸收社会资金； 以地招商——开发公司对其拥有的土地资源进行“七统一平”的基础建设后，直接面向中外产业投资者招商引资，股份公司将开发后的熟地转让给中外投资者，获得土地滚动开发源源不断的后续资金，而中外投资者以支付批租费的形式，不但获得产业发展的使用空间，而且拥有了可再转让的土地资本，浦东开发十年，吸引总投资逾百亿美元，其中70%以上为重点开发公司以地招商所引进的； 以地抵押——土地开发具有投资量大，周期长、风险高的特点，土地在转让之前，大规模的征地动迁和基础设施建设需要巨额的资金投入，仅靠土地一块一块的转让收入尚不足以支撑土地开发的进度和强度，必须向银行借贷获得开发资本，新区重点开发公司以土地成片受让方式获得合法的土地使用权，以拥有不断增值的土地资本，以土地抵押、政府担保等方式，每年都从中外金融机构获得大量的抵押贷款和银团贷款，投入土地开发，再以土地转让收入偿还借贷，浦东新区的土地开发，就是建立在规范土地市场，将土地资本、金融资本、社会资本、产业资本大规模深层次地结合，形成了以“土地吸附资金，以资金提升土地价值，土地更大规模吸附资金，浦东新区不动产迅速升值，土地开发快速推进”的滚动开发机制。 浦东开发以来，政府以“土地空转”形式向重点开发公司成片出让土地共23幅，出让面积达61.589平方千米，折算为政府的资本投入达61.3亿元人民币。这是浦东开发的一大创举，土地空转的主要意义在于使国有开发公司获得了土地资本，凭借土地资产可通过合资、招股和招商，获得土地开发所需的巨额资金，推进重点小区基地的建设，使一大批旧城区和农村用地转变成城市建设用地，再通过土地有偿转让引进一大批中外建设项目，从而在国家对重点小区的开发不直接投入或很少投入建设资金的情况下，推动了浦东新区的形态开发和功能开发。“土地空转，滚动开发”这一创举十分有效地起到了在浦东开发初期资金极其匮乏条件下政府率先启动投资的引导和示范作用，非常及时地推动了浦东开发热潮的兴起。 |
| 从1990年4月18日，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东起，至今已有整整十年了。经过十年的建设，浦东新区的面貌已有了全面的改变，一幢幢现代化楼宇拔地而起，给浦东的形象增添了辉煌；这些楼宇的建成，立体地展现出浦东开发开放的进程；风格各异的商办楼宇不但为有志于浦东开发的各界人士提供了良好的硬件设施，而且其本身也成为新区一道独特的风景线。 一、新建楼宇面积达到浦东开发开放以前的11倍。最新统计资料显示，浦东开发开放十年，新区共建楼宇（八层及八层以上或总高24米以上的房屋）879幢，总建筑面积1889.5万平方米。其中，已交付投入使用楼宇535幢，竣工建筑面积1037万平方米，约为浦东开发开放前新区楼宇面积的11倍；在建楼宇344幢，建筑面积852.5万平方米。 (一) 竣工楼宇按层数分类情况。竣工高层楼宇，大部分集中于16至30层之间，详见下表： 合计 8-10层 11-15层 16-20层 21-29层 30层及以上 幢数(幢) 535 112 71 124 196 32 比重(%) 100 20.9 13.3 23.2 36.6 6.0 上表中，总投资48亿元，建筑面积为29万平方米，高达88层的金茂大厦，集宾馆、办公、旅游观光为一体，已成为浦东乃至上海的标志性建筑之一。 (二) 竣工楼宇按地区分布情况。已竣工的535幢楼宇，大部分分布在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区和外高桥保税区内，详见下表： 合计 陆家嘴金融贸易区 金桥出口加工区 外高桥保税区 其他地区 幢数（幢） 535 236 38 34 227 比重（%） 100 44.1 7.1 6.4 42.4 面积（万平方米）1037 610.3 58.2 59.7 308.8 比重（%） 100 58.9 5.6 5.8 29.7 (三) 竣工楼宇按用途分类。浦东新区虽然集中了大量的现代化的商办楼宇，但是，竣工楼宇中仍以住宅所占比例最高，详见下表： 合计 住宅 商业用房 办公用房 其他 竣工面积（万平方米） 1037 443.1 153.5 322.7 117.7 比重（%） 100 42.7 14.8 31.1 11.4 (四) 竣工楼宇使用情况。新区竣工楼宇租售自用率达59%，详见下表： 单位：万平方米 计划使用面积 已使用面积 租售自用率（%） 总计 1037 611.9 59.0 住宅 443.1 318.4 71.9 商业营业用房 153.5 98.7 64.3 办公用房 322.7 153.1 47.4 其他 117.7 41.7 35.4 考虑到楼宇从建成到投入使用有一个较长的滞后期，如以一年为期，则新区楼宇租售自用率可达７０％以上。 (五) 重点开发小区楼宇使用情况。新区十年新竣工的楼宇中有308 幢（占总数的56.7%）建在三个重点开发小区中，其中又以陆家嘴金融贸易区为最多，各重点开发小区楼宇建设使用情况见下表： 面积：万平方米 已竣工楼宇计划使用已使用租售自 幢数（幢） 面积 面积 用率（%） 合计 308 728.2 438.4 60.2 陆家嘴金融贸易区 236 610.3 391.6 64.2 金桥出口加工区 38 58.2 19.3 33.2 外高桥保税区 34 59.7 27.5 46.1 二、陆家嘴金融贸易区楼宇建设呈现重中之重之势 陆家嘴金融贸易区是浦东新区最重要的开发小区，新建办公用房与商业用房的相当部分集中在该地区，28平方公里的面积上积聚了大量精品楼宇，其精美程度与浦西外滩“万国建筑博览会”的楼宇相比有过之而无不及。大批楼宇的建成吸引了大量单位的进驻，使陆家嘴金融贸易区的形象开发和功能开发成效十分显著。区内楼宇建设起点高、配套全、功能多、位置佳，已成为新区建设的一大亮点，既为进驻浦东的企事业单位提供了一个“楼宇超级市场”，也为旅游者提供了一个观光景点。通过十年的建设，陆家嘴金融贸易区内已建高层楼宇426幢，总建筑面积达1205.1万平方米，其中住宅面积389.2万平方米，占32.3%，办公用房498.5万平方米，占41.4%，商业营业用房210.3万平方米，占17.4%，其他用房107.1万平方米，占8.9%。 在陆家嘴金融贸易区的426幢楼宇中，57%以上是20层以上的高层或超高层建筑。426幢楼宇中已竣工236 幢，详见下表： 层数 合计 8-10层 11-15层 16-20层 21-29层 30层及以上 幢数（幢） 426 40 64 79 171 72 比重（%） 100 9.4 15.0 18.6 40.1 16.9 已竣工（幢） 236 24 20 58 105 29 比重（%） 100 10.1 8.5 24.6 44.5 12.3 已竣工的236幢楼宇，建筑面积达610.3万平方米，按企业的营销计划，247万平方米属楼宇建设者自用，实际已自用190.9万平方米，自用率77.3%，其余363.3万平方米供出租或出售，已租售200.7万平方米，租售率55.2%，总租售自用率64.2%。详见下表： 建筑面积（万平方米） 已使用面积(万平方米) 租售自用率(%) 总计 610.3 391.6 64.2 住宅 202.6 146.1 72.1 办公用房 218.9 125.9 57.5 商业营业用房 132.7 89.4 67.4 其他 56.1 30.2 53.8 陆家嘴金融贸易区按地域与功能可分为三个组团：小陆家嘴中央商务区、新上海商业城和竹园商贸区，该三个组团中的高层楼宇，占据了陆家嘴金融贸易区的“半壁江山”，详见下表： 建设规模 已竣工 幢数 总建筑面积 幢数 总建筑面积 （幢） （万平方米） （幢） （万平方米） 总计 426 1205.1 236 610.3 小陆家嘴中央商务区 48 320.7 17 126.5 新上海商业城 21 90.6 17 70.3 竹园商贸区 43 188.9 27 109.9 其他地区 314 604.9 175 303.6 小陆家嘴中央商务区是陆家嘴金融贸易区的心脏地区，全部建成后将有“东方曼哈顿”的美称。该地区的规划经中外著名专家反复推敲方才确定，可谓集中、外规划专家智慧之大成，达世界水平之一流。该小区可建69幢楼宇，其中有3幢400米以上的超高层楼宇，全部建筑面积可达420万平方米。商务区内有10万平方米的集中绿地，沿黄浦江有风景优美的滨江大道。现中央商务区已建楼宇48幢，其中17幢已竣工，竣工面积126.5万平方米，可供租售面积66.9万平方米，租售自用率已达59.6%以上。小区内楼宇用户70%为外资公司和金融机构。 新上海商业城是陆家嘴金融贸易区的商业中心，是国内和国外商贸机构的集聚区，现共建有21幢楼宇，总建筑面积为90.6万平方米，其中17幢已竣工。第一八佰伴、新亚汤臣大酒店、时代广场等已成为新区名特优商店，随着更多的特色商店的进驻，该地区将成为上海的大商业中心之一。 竹园商贸区是浦东新区面向国内市场的接口区，该区域成为新区联动长江流域、辐射全国的功能性载体，现已建43幢楼宇，总建筑面积为188.9万平方米，其中27幢已竣工，在该区域的竣工楼宇中，被确认为省部楼宇的为12幢，占已确认省部楼宇的41.4%。 浦东开发开放十年，造就了浦东的崭新形象，大批高层楼宇的竣工投入使用，为下一轮浦东的高质量功能开发提供了有利的载体。随着中国加入WTO进程的加快及一批利好政策的出台，外资企业、外地大企业和私人企业进驻浦东的速度将逐渐加快，浦东新区的高层楼宇拥有光明的前景。 |
| 浦东房地产集团大规模参与新区旧改动迁成效卓著，3年来，共完成菊园二、三期，东园二期和其昌栈一、二期等10多块旧改基地的动迁工作，动迁居民企业1万多户，拆除危棚简屋及二级旧里以下危旧房67.8万平方米，消化空置房60多万平方米，赢得了领导和动迁居民的称赞，被新区管委会命名为“动迁先锋”，为新区旧城改造作出了重要贡献。 作为新区旧改主力军的浦东房地产集团以浦东开发为依托，发挥整体优势，大规模参与新区的旧改动迁，从1997年开始，承担了菊园二、三期，东园二期，其昌栈一、二期，兰园等10余块旧改基地的动迁改造。集团抽调精兵强将，集中兵力，以规模作战的方法成立了由集团房屋动拆迁公司等4家公司、7家房管所（物业公司）450名业务骨干组成的动迁队伍，拉开了菊园二、三期，东园二期，其昌栈一、二期等10余块旧改基地动迁改造的帷幕。 面对动迁基地人口密度高、特困户多、待下岗人员多、外来户多、违章搭建多的复杂情况，参与动迁的集团系统450多名动迁人员团结协作，不畏艰难，奋力拼搏，在动迁中开展以比动迁签约、比动迁速度、比动迁安置质量、比居民满意率为主要内容的劳动竞赛，切实做到“动迁工作四公开”，即公开动迁政策、公开动迁房源、公开动迁工作纪律、公开接受监督举报，主动为动迁居民着想，帮助居民排忧解难，并会同有关方面召开协调会数百场，接待居民来信来访300多人次，处理突发事件100余起，尽力把旧改动迁工作办成实事工程、民心工程，得到了动迁居民的理解和支持，圆满完成了菊园二、三期；东园二期，其昌栈一、二期等旧改动迁。作为新区“四个一”工程之一的菊园二期基地占地8.6公顷，共有居民3747户、企业71户。来自集团系统的300多名动迁人员克服困难，顽强拼搏，仅用了7个多月时间就使菊园二期基地8.6公顷20多万平方米旧房全部夷为平地，3747户居民喜别低矮潮闷的危棚简屋，搬进了宽敞明亮的新居，为浦东最引人瞩目的菊园、东园小区建设的顺利开工奠定了基础。在1997年完成菊园二期3812户居民、企业动迁的基础上，集团又参与了东园二期等旧改地块的动迁。东园二期旧改动迁基地占地2.7万平方米，共有居民1589户、企业46户，参与动迁的150多名动迁工作人员以顽强的精神，冒着百年未遇的高温，仅用了100天就完成了1600多户居民、企业的动迁任务，创下了浦东动迁速度新纪录，且无一户居民被强迁。新区又一块被市政府列为“365”危棚简屋改造的地块——其昌栈二期基地动迁工作全部结束。该地块占地1.8公顷，共有居民665户、企业12户。为完成这一市政府实事工程，集团组织了一支作风过硬、善打硬仗的动迁骨干队伍，8月5日开始与动迁居民签订协议，经集团房屋动拆迁公司和潍坊、欣达、振南等物业公司百余名动迁工作人员4个月的奋力拼搏，终于在澳门回归前完成677户居民、企业的动迁，且无一户居民被强迁，受到领导和居民好评。被市政府列为“365”危棚简屋地块的其昌栈3.5公顷旧改基地、1059户居民企业全部动迁完毕，共拆除危棚简屋3.49万平方米，为新区在本世纪末完成“365”危棚简屋改造任务奠定了基础；由集团承担动迁任务的小陆家嘴地区最后一块“365”危棚简屋改造地块的菊园三期动迁基地占地6.25公顷，共有居民744户。集团房屋动拆迁公司以不怕疲劳、连续作战的顽强作风，开展以“比学赶超”为主题的劳动竞赛，力争克服困难，在动迁进度、动迁质量上打一场漂亮仗，无愧于集团“动迁先锋”的荣誉称号。动迁工作人员去年12月8日进场实施动迁，4月8日完成动迁，标志着历时3年多的被列为浦东旧改“四个一”工程的菊园旧改动迁圆满完成，使7000余户居民告别危棚简屋，从而为陆家嘴地区“一轴五射”建设作出了贡献，以优异成绩向浦东开发开放10周年献上了一份厚礼。 浦东房地产集团参与旧改动迁3年来，以独树一帜的工作方法，依法动迁，友情操作，在新区和市房地局等有关方面帮助配合下，取得了令人瞩目的成绩，培养了一支思想作风过硬、善打硬仗的动迁骨干队伍，赢得了领导和动迁居民的交口称赞。集团在出色地完成了菊园二、三期，东园二期，其昌栈一、二期等10多块基地动迁后，又承担新区规模最大的兰园地块的旧区改造任务。兰园旧改动迁地块占地26公顷，共有居民8000户，4月份启动，分期实施，力争APEC会议召开前完成动迁任务，确保新区管委会“四五五”工作思路的顺利推进。善打硬仗的浦东房地产集团将发挥集团“动迁先锋”作用，严格管理，依法动迁，友情操作，精心组织，精心安排，努力培养一支思想好、素质高、经验足、守纪律、讲廉政、干劲大的动迁队伍，抢占新区旧改动迁份额，保证新区旧改动迁工作正常有序进行，为新区年内完成“365”危棚简屋改造作出贡献，为浦东旧区改造交上一份满意的答卷，使新区的明天更加美丽，为浦东新一轮跨世纪的旧改工作作出更大的贡献。 |